Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.
Понятие самовольной постройки
Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:
- Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
- Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
- Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
- Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
- Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.
Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.
Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.
Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:
- Административного производства;
- По решению суда.
Снос самовольной постройки в административном порядке
Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.
В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.
Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:
- Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
- Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
- Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.
Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.
Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.
Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.
Даже наличие оформленного права на постройку не может служить препятствием для её сноса, когда выявлены серьезные нарушения законодательных требований, которые не могут быть устранены.
Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.
При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.
Обжалование решения органа местного самоуправления
После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.
Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.
Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден
В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.
В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.
Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.
Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.
Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:
- При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
- При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.
Судебный порядок сноса
Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.
Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным . Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.
Когда производится снос самовольной постройки
Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:
- Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
- Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
- Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
- Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
- Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).
Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:
- Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
- На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
- Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.
Правоприменительная практика
С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.
Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.
Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:
- Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
- Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
- Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.
Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:
- Защитно - санитарные;
- Объекты культурного наследия народов России;
- Водоохранные территории;
- Затопленные и подтопленные;
- Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
- Защитные объекты.
Таким образом, это касается площадей, где нельзя строить, либо такая деятельность ограничена.
Под территориями общего пользования понимаются земли, беспрепятственно используемые неограниченным кругом лиц, включая проспекты, улицы, набережные, площади, бульвары, скверы, береговая полоса и прочее.
Возведение строений на таких участках будет нарушать права большого количества людей, поэтому их снос будет представлять публичный интерес. Но при этом границы таких территорий могут быть как существующие, так и планируемые.
Уважаемый Сергей Иванович!
Мой сосед строит сооружение из пеноблоков размером 14 м. по нашей стороне (высота в коньке около 5 м.) на расстоянии 60 см от кадастровой границы
между нашими участками. Данный обьект предусматривает гараж, летнюю кухню и котельную. Угол котельной находится на расстоянии 1,7 м. от моей бани. На
нашу сторону выходят 5 окон данного строения. Строение находится с югозапада и затеняет наш сад, вода и снег в будущем скорее всего будут его
подтоплять (место и без того низкое, болотистое).
Разрешений на строительство у него нет.
В частной беседе сосед заявляет, что в гараже будет автосервис, но слова к делу не пришьешь.
Каковы мои шансы добиться сноса строящегося обьекта? Как доказать не только нарушение строительных норм и правил, но и нарушение моих прав и законных
интересов.
Здравствуйте.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
В соответствии с п.п. 45, 46 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения
его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
С учетом этих разъяснений, Вам необходимо доказать не только несоблюдение соседом градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, но и нарушение тем самым Вашего права собственности. Это Вы правильно отметили в своем вопросе.
Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237 утверждены Перечень родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. Сразу скажу, что на практике судьи поручают проведение экспертиз, как правило, коммерческим организациям и частным экспертам. Поэтому на данный приказ Минюста России я ссылаюсь только, чтобы лучше разъяснить, какая экспертиза потребуется для доказывания Вашей правоты.
В вышеназванном Перечне родов (видов) судебных экспертиз предусмотрена строительно-техническая экспертиза, в рамках которой проводится исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки.
В вопросе Вы пишете: «Строение находится с югозапада и затеняет наш сад, вода и снег в будущем скорее всего будут его подтоплять (место и без того низкое, болотистое)».
Для установления обстоятельств несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, а также указанных Вами обстоятельств затенения (нарушения норм инсоляции) и подтопления участка в результате стекания осадков с крыши строения суды назначают строительно-технические экспертизы. Поэтому Вам нужно будет заявлять в суде ходатайство о назначении по делу такой экспертизы.
Для того, чтобы определиться с перспективой дела в суде, Вы можете заказать специалистам проведение досудебной строительно-технической экспертизы. Однако подготовленное в таком порядке заключение не является заключением эксперта, предусмотренным ГПК РФ. И в суде, скорее всего, нужно будет все равно ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы.
Должен сказать, что на практике суды редко сносят уже возведенные постройки. Вместе с тем, если с помощью проведения экспертиз Вы докажете нарушение Вашего права собственности, то имеет смысл требовать в суде запретить соседу строительство пока оно не окончено.
В соответствии с п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия , так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?
Запросто:
- Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все - дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
- Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
- Стало легче легализовать самострой.
- На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
- В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».
Что такое самовольная постройка?
Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания - это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.
Екатерина Мирошкина
экономист
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение - теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз - и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили - они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям - например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона - нет.
Право собственности на самовольную постройку
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду - на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом - еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Когда самовольную постройку могут снести
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений - сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие - почти всегда решает суд. Иногда - местные власти.
Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.
Как оформить право собственности на самовольную постройку
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес - и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи - свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню - якобы кто строил, тот и хозяин.
Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
Если построил не владелец участка - можно обойтись без сноса
Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, - но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Если строил один, а собственником стал другой
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он - пусть возмещает расходы.
По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.
Когда постройку могут снести по решению местных властей
Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.
Сроки: если постройку решили сносить или переделывать
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение - сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных - нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже - все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Когда вообще не может быть принято решение о сносе
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Когда могут изъять участок
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.
Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?
Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день - сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.
Стремление к расширению жизненного пространства и улучшению своих жилищных условий свойственно, пожалуй, каждому человеку. Это нормально. Ненормально то, что подчас это самое стремление сталкивается с непроходимыми административными барьерами и подавляется бюрократическим формализмом.
Если человек накопил денег на земельный участок, построил на нем свой собственный дом и зарегистрировал права на этот дом, то это вовсе не значит, что он сможет спокойно в нем жить. Все будет зависеть от того, является ли дом законно возведенным или же самовольной постройкой.
В любой момент к хозяину дома может прийти чиновник и надолго испортить ему настроение. Это в лучшем случае. В худшем - дом просто напросто снесут. Например, на основании того, что собственник участка не получил от администрации разрешения на строительство, не собрал пакет необходимой проектной документации, или строение находится в непозволительной близости от соседнего участка. Для судов этого будет достаточно, чтобы признать дом незаконной постройкой и обязать собственника произвести его демонтаж. Кстати, за счет собственных средств.
Одно из таких дел как раз и было рассмотрено Верховным Судом РФ в Определении N 19-КГ14-6. Суть спора состояла в следующем. Ответчик возвела на принадлежащем ей участке дом, оформила на него право частной собственности и начала в нем жить. Через некоторое время к ответчику пришли представители местной администрации и потребовали дом снести, поскольку посчитали его самовольной постройкой. Само собой, женщина отказалась исполнить требования чиновников.
Тогда администрация подала исковое заявление в суд с требованием обязать ответчика снести дом. Помимо всего прочего, администрация попросила возместить и причиненный ей моральный ущерб (обычное же дело в спорах с чиновниками!).
В суде выяснилось, что дом был построен на отдельно стоящем, обособленном участке ответчика, который и предназначался для индивидуального строительства жилья. При строительстве были соблюдены все градостроительные, санитарные и прочие законодательные нормы и СНИПы. Дом был безопасным с точки зрения проживания в нем людей, а также не создавал никакой угрозы жизни, здоровью и имуществу соседей.
Более того, фактически жилье было узаконено, поскольку все права на него уже были оформлены и зарегистрированы. Единственный недостаток - у ответчика отсутствовало разрешение на строительство, которое она должна была получить еще на этапе подготовки к стройке. В общем и целом - пустяк.
Но, взвесив все за и против, судьи удовлетворили исковые требования и обязали ответчицу снести уже готовый дом , оформленный в ее собственность. Ровно такое же решение вынес и суд апелляционной инстанции.
Вынося данное решение судьи руководствовались следующей логикой. По закону отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.
В свою очередь иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установил, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Ответчик же за получением разрешения до этого не обращалась и требований о легализации постройки не заявляла. Отсюда, собственно, и соответствующее решение судов. Возможно, несправедливое, чересчур формальное, но, что называется, все в строгом соответствии с законом.
Ответчик, не желая мириться со своей участью, пошла дальше и дошла до Верховного Суда. И правильно сделала, что дошла, поскольку здесь судьи посмотрели на обстоятельства дела совсем с другой стороны.
Суд разъяснил, что самовольная постройка может быть сохранена. При этом закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки.
Иными словами, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается отнюдь не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство. Возможность сноса связана с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Что касается легализации постройки, то ответчик имеет право подать соответствующее заявление в суд. Об обязанности легализовать самосторой закон умалчивает. Больше того, если право на строение уже было зарегистрировано, никаких дополнительных заявлений о признании и сохранении самовольной постройки подавать не требуется.
В результате данное конкретное дело разрешилось относительно благополучно. Будут ли разрешаться в том же духе другие подобные дела? Навряд ли. Принятое Верховным Судом решение носит сугубо “одноразовый” характер и ни к чему ни судей, ни тем более чиновников не обязывает.
Кстати, на днях депутаты Госдумы понятия “самовольная постройка”. Так, в ГК РФ будет коренным образом изменено регулирование самовольной застройки. Снос будет осуществляться в исключительных случаях: нарушение санитарных норм и правил при строительстве, прав третьих лиц и в случае угрозы безопасности граждан. Однако, как скоро подготовленные новеллы будут приняты и вступят в силу пока что неизвестно.
* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка - это жилой дом/другое строение/сооружение или иное недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из определения самовольной постройки следует, что для признания ее таковой необходимо наличие хотя бы одного признака.
Важно!
Последствия признания постройки самовольной:
. лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;
. лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
. самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет;
. самовольное строительство влечет за собой штрафные санкции, предусмотренные статьей 9.5 КоАП РФ.
Наши судебные эксперты и юристы узаконят Ваш объект. Срок от 40 дней, стоимость от 150 000 руб.
Несмотря на столь существенные последствия и санкции в отношении самовольно возведенного строительства, существует норма права, которая позволяет признать права собственности на такую постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. На практике зачастую нельзя легко определить: подлежит ли постройка сносу, или она может быть признана законной. Рассмотрим ситуацию о сносе самостроя на примере спорной ситуации, которая была рассмотрена Пензенским областным судом.
Суть дела - иск об отмене решения суда первой инстанции о сносе самовольной постройки.
Аргументы ответчика:
. реконструкция жилого дома (самовольное строительство) произведена на отведенном для этих целей земельном участке;
. строительные нормы не нарушены, что подтверждено экспертным заключением;
. разрешение на строительство не требуется, так как постройка возведена на землях, предназначенных для строительства;
. права и интересы третьих лиц не нарушены, так как пристройка возведена лишь с используемой ею стороны от дома;
. кроме того снос строительства будет нарушать жилищные права несовершеннолетнего ребенка.
Согласно доводам ответчика постройка не является самовольной.
Решение суда:
признать постановление о сносе постройки законным.
Пензенский облсуд по делу № 33-1410/2014 от 03.06.2014 вынес апелляционное определение по жалобе Ш.Н.А. на решение Октябрьского районного суда города Пензы от 18.03.2014, которым постановлено: исковые требования Г.А.П., Ш.Л.Г. к Ш.Н.А. о сносе самовольно возведенного строения удовлетворить. В силу пунктов 1 и 2 статьи 51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд установил, что спорный жилой дом принадлежит на праве собственности Ш.Л.Г. и Ш.Н.А. В мае 2013 года Ш.Н.А. к дому самовольно возвела пристрой по всему периметру своей части дома, увеличив его площадь. В ходе выездной проверки сотрудниками Госжилстройтехинспекции Пензенской области было установлено, что Ш.Н.А. осуществляются работы по реконструкции объекта капитального строительства — части жилого дома — без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство. По данному факту постановлением за нарушение градостроительного законодательства Ш.Н.А. была привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Ей было выдано предписание о представлении разрешения на строительство, что предусмотрено ст. 51 ГК РФ. Предписание выполнено не было.
Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований. Как обоснованно указал суд, спорная постройка является самовольной, то есть созданной без получения на это необходимых разрешений. Возлагая на ответчика обязанность по сносу спорной самовольной постройки за свой счет, районный суд признал установленным. Суд исходил из того, что при возведении постройки Ш.Н.А. не получила согласия сособственников земельного участка Ш.Л.Г. и Г.А.П., нарушив их право на пользование и владение имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Бесспорных относимых и допустимых доказательств наличию на первоначальном этапе ведения строительства согласия Ш.Л.Г. на возведение пристроя стороной ответчика не представлено. Как признал суд, реального раздела земельного участка между сособственниками земельного участка произведено не было. Соглашение от 25.09.2007 Ш.Н.В. не подписывалось.
Суд также учел обстоятельства, отраженные в выводах эксперта федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, связанные с тем, что в результате возведения пристроя к своей части дома ответчик затронул права и интересы истца Ш.Л.Г. Конструктивное решение в зоне примыкания крыш незавершенного строительством пристроя к основному строению не позволяет обеспечить надежную защиту стен от проникновения дождевых вод, что противоречит пункту 10.4 СП 55.13330.2011. Данное конструктивное решение, устройство фундамента вплотную по отношению к строению, а также повреждение наружных несущих стен и фундамента отрицательно влияют на техническое состояние конструктивных элементов жилого дома. Оно вызывает преждевременную утрату ими эксплуатационных качеств. Поэтому наиболее целесообразно, ввиду ветхого состояния основных несущих конструкций основного строения, разработать проект по реконструкции (капитальному ремонту) основного строения либо его сносу. Фактическая граница в результате строительства пристроя к жилому дому не соответствует порядку пользования земельным участком, определенному соглашением от 25.09.2007.
В ходе судебного заседания был допрошен эксперт, который сообщил, что техническое состояние кровли основной постройки неудовлетворительное, поскольку постройка старая, ремонт не производился. В связи с этим в дальнейшем возможно разрушение дома. При этом сам по себе установленный путем проведения судебной строительно-технической экспертизой факт соответствия пристроя строительным нормам и правилам, как и проезда по территории земли общего пользования, не может быть признан основанием к отказу в удовлетворении заявленного истцами требования о сносе самовольной постройки.
Установив, что устранение нарушения прав истцов возможно только путем сноса самовольно возведенного пристроя, суд обязал ответчика снести спорную постройку за свой счет.
Ссылка в жалобе на незаконное неприменение к возникшим правоотношениям норм жилищного законодательства является несостоятельной. Заявленные истцами требования основаны на нормах гражданского законодательства, связанных с устранением нарушений прав собственников земельного участка и дома, в связи с чем доводы о нарушении жилищных прав ответчика и членов ее семьи имеющими юридическое значение для разрешения настоящего спора не являются. Следовательно, ссылка на необходимость привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства для защиты прав несовершеннолетних, чьи жилищные права затронуты предъявленным иском, является ошибочной. Таким образом, ситуация отражает то, что доводов ответчика не было достаточно для признания такого строительства законным.
Из судебной практики:
что необходимо учитывать, если возникает спор в отношении самовольного строительства?
Дело: апелляционное определение Хабаровского краевого суда по делу № 33-3440/2014 от 30.05.2014 по исковому заявлению Г.М.В. к Б.Л.Т. о разделе жилого дома в натуре, признании права собственности на жилой дом.
Суть апелляционной жалобы: представитель администрации города Хабаровска (третье лицо) просит принять новое решение об отказе в исковых требованиях о признании права собственности на жилой дом.
Обоснование доводов: жилой дом не является объектом гражданских прав, поскольку обладает признаками самовольной постройки, возведенной без получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Земельный участок был предоставлен в 2004 году на праве аренды под строительство новых объектов недвижимого имущества ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», в связи с чем земельный участок под использование данного объекта предоставлен быть не мог. Строительство спорного жилого дома было совершено в непредусмотренной территориальной зоне.
Решение: проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав участников процесса, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы. Тем самым были удовлетворены заявленные исковые требования в части признания права собственности на жилой дом.
Судебная коллегия руководствовалась положениями ст. 222 ГК РФ, статей 2, 51 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в РФ», абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 3 «Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки», утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415. Она установила, что истец за счет собственных средств построил жилой дом на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности истца с согласия сособственника. При этом использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию. Угроза жизни и здоровью граждан, а также нарушения прав и законных интересов других лиц отсутствовали. Домовладение соответствует установленным строительным и санитарным нормам и правилам. Учитывая все это, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, признав за Г.М.В. право собственности на жилой дом.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Данные разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации были выполнены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом за счет собственных средств, построен жилой дом, на земельном участке, принадлежащем на праве общедолевой собственности истцу и соответчику, с разрешенным видом использования под индивидуальный жилой дом, относящемся к категории земель населенных пунктов. Строительство осуществлено с согласия сособственника, без получения до начала строительства разрешения на строительство. Г.М.Т., являющаяся собственником земельного участка, до начала строительства обращалась за разрешением на строительство, но получила отказ, со ссылкой нахождения земельного участка в аренде у другого лица под строительство новых объектов. Как правильно указал суд первой инстанции, данный отказ является незаконным в силу отсутствия доказательств передачи земельного участка в аренду.
Г.М.В. предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, жилой дом поставлен на учет в реестре жилого фонда, на него изготовлен технический паспорт, которым подтверждается, что строительство объекта капитального строительства завершено. В настоящее время земельный участок в зону застройки не попал, решение о выкупе принадлежащего Г. и Б. земельного участка и жилого дома застройщиком не принималось.
Суд установил, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть условия, предусмотренные законом, при которых может быть признано право собственности истца на самовольную постройку, выполнены, что подтверждается заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением ООО «Энергоцентр», заключением ООО «Эконом-Коттедж», ООО «Пожарный аудит». Использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию под индивидуальный жилой дом, что подтверждается также решением Центрального районного суда и правоустанавливающими документами.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи с тем, что истец нарушил порядок строительства объекта недвижимости и не предпринимал попыток к легализации самовольной постройки. При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Итак , суд, при определении законности возведения постройки, решения вопроса ее о сносе или признании прав собственности на такую постройку, учитывает следующее:
Допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?
. Отведен ли земельный участок, на котором произведено строительство, для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами?
. Создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
. Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию в случае, если данное обстоятельство имело место быть?
. Не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц?
В качестве вывода: при подготовке к судебному разбирательству постарайтесь заранее учесть все обстоятельства, которые будут иметь для суда основополагающее значение. Если вы будете правильного применять нормы права в совокупности, то снизите риски серьезных последствий, которые предусмотрены в отношении самовольного строительства, либо восстановите свои законные права и интересы, нарушенные незаконным строительством.